¿Cómo se calcula una tasa de capitalización?

Escrito por jonathan bechtel | Traducido por pau epel
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¿Cómo se calcula una tasa de capitalización?
La tasa de capitalización es la utilidad operativa neta dividida entre el precio de compra. (Digital Vision./Photodisc/Getty Images)

La tasa de capitalización es un indicador de inversión que mide la relación entre los ingresos operacionales netos de una inversión y su precio de compra. Este indicador es comúnmente usado en la evaluación de finca raíz, pero puede utilizarse para otros activos de igual forma. La tasa de capitalización de una inversión puede ser ligeramente diferente de un inversionista a otro, y determinar su valor exacto requiere una profunda comprensión acerca de cómo pagarás por ciertos costos de operación como reparaciones o administración.

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Ingreso neto

Para calcular la tasa de capitalización de una propiedad, debes conocer el ingreso neto que la propiedad generará en un año. El ingreso operativo neto de una propiedad es el dinero que tendrás después de restar costos operacionales fijos y variables de los ingresos brutos obtenidos por pago de rentas o ventas. Los costos fijos generalmente incluyen seguros, impuestos de propiedad o administración de propiedades, y los costos variables pueden incluir elementos como reparaciones esperadas o tasas de vacantes.

Financiación

Es importante notar que lo que pagas para financiar tu inversión, como un pago de hipoteca, no está incluido en los costos operacionales. ¿Por qué? Debido a que un inversionista no necesariamente tiene que usar financiación para comprar un activo, así que éste es un costo asociado al inversor y no al activo en sí. Por supuesto, si necesitas tomar un préstamo para adquirir una propiedad (como muchas personas), los términos de tu hipoteca deben tenerse en cuenta dentro del costo de mantenimiento de la propiedad, incluso si no se afecta la tasa de capitalización.

Variaciones

Debido a que muchos costos operacionales pueden variar de un inversor a otro, las tasas de capitalización para la misma propiedad también pueden variar. Por ejemplo, un inversor de finca raíz que entiende de construcción de casas y realiza reparaciones por su cuenta, puede asumir costos de reparación más bajos que un inversor que contrata estos trabajos con alguien más. De igual modo, si estás planeando realizar la administración de la propiedad por tu cuenta, tu costo para este servicio será de US$0, mientras que alguien que busque subcontratar esta función tendrá que pagar un porcentaje del ingreso de renta mensual, reduciendo la tasa de capitalización de la propiedad.

Ejemplo

Supón que una propiedad de inversión está a la venta por US$250.000. Los inquilinos de la propiedad tienen un contrato por un año, que requiere el pago de US$2.000 mensuales, así que el ingreso bruto para esta propiedad es te US$24.000 al año. Supón que los impuestos anuales de propiedad son de US$1.200; la propiedad necesitará US$3.000 en mejoras a lo largo del año siguiente; el seguro cuesta US$800 al año; y un administrador de propiedades accedió a manejar esta propiedad por un precio anual de US$2.000. Los costos operacionales totales serían de US$1.200 + US$3.000 + US$800 + US$2.000 = US$7.000. El ingreso neto operacional sería de US$24.000 - US$7.000 = US$17.000. La tasa de capitalización sería de US$17.000/US$250.000 = 6,8%.

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