Poner valor a la compra de una propiedad comercial es la clave para obtener futuras ganancias y evitar pérdidas potenciales. Los inversores necesitan una simple pero acertada manera de determinar ambos criterios el precio actual y la futura ganancia potencial de la compra de la propiedad comercial deseada. Existen tres métodos que, si se usan juntos, darán una cifra confiable que ofrecer tanto para el valor de venta como para el de la compra.
- Nivel de dificultad:
- Moderada
Instrucciones
Necesitarás
- Calculadora
- Cinta medidora para confirmar los metros cuadrados
- Computadora con acceso a Internet
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1
Compara los precios de ventas recientes entre edificios de dimensión similar en la misma área. Éste es el Método de Comparación Directa. En el pasado, la comparación de ventas era el dominio exclusivo de los tasadores. Hoy en dia, esta información es fácil de conseguir gracias a la reciente popularidad de las páginas de comparación de bienes en Internet (ver RECURSOS). La información en estas páginas es obtenida de numerosos recursos, incluyendo el conteo de registro público y el listado de ventas hechas. Estas cifras deberían ser vistas como estimativas. El valor de las propiedades puede variar debido a renovaciones, condiciones barriales y a el tiempo que lleva actualizar los registros públicos.
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2
Utiliza el método del Costo Aproximado para dar a ambos, al comprador y al vendedor, una idea del valor de la propiedad basada en la modificación del costo debido a reformas de la tierra. Estas reformas incluyen el inmueble, el paisaje y lotes de estacionamiento. Usa este método sólo en conjunto con otros métodos de evaluación. Los compradores y vendedores que usan sólo este método podrían encontrarse con imprecisiones basadas en la condición del inmueble y de las tierras alrededor.
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3
Utiliza el Multiplicador de Renta Bruta. Ésta es la más acertada y útil herramienta para determinar los valores de propiedades comerciales. La información requerida para realizar este cálculo incluye el alquiler anual bruto multiplicado por el número de años que el comprador cree que le tomaría pagar por la compra. En términos matemáticos, la formula es la siguiente: Valor = Alquiler Anual Bruto x Multiplicador de Renta Bruta. Por ejemplo, una propiedad que genera US$ 100,000 en el ingreso anual de alquiler bruto, multiplicado por un periodo de 10 años, pondría el valor de la propiedad en US$ 1 millón. El uso de este método no es especialmente bueno para departamentos u oficinas desocupadas debido a la duración que lleva encontrar nuevos inquilinos. Los inversionistas deberían construir en por lo menos un 5% del factor desocupado en sus cálculos.
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4
Incluye el método de Tasa Capital para determinar el valor. Expresado en porcentaje, este método es calculado tomando la red operadora de ingresos y dividiendola entre el precio de la propiedad. La Red operadora de ingreso (NOI)equivale a su ingreso total menos departamentos disponibles y expensas. Como ejemplo, si el NOI de una propiedad es de US$50,000 en un año y la tasa capital comparable es del 5%, la propiedad puede ser evaluada en US$ 1 millón.
Consejos y advertencias
- Estos métodos son excelentes para dar una determinada aproximación del valor de la propiedad comercial. Los inversionistas principiantes de bienes raíces querrán además utilizar los servicios de un tasador profesional.
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