Cómo calcular la depreciación de bienes raíces con enfoque en el costo

Escrito por michael foster | Traducido por mariana nonino
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Cómo calcular la depreciación de bienes raíces con enfoque en el costo
Una evaluación costo-enfoque puede ayudar a decidir si comprar o vender. (Goodshoot/Goodshoot/Getty Images)

En cualquier economía, la evaluación de bienes raíces puede ser complicada. Cuando se enfrentan con malas noticias sobre la caída de los precios inmobiliarios, es sencillo suponer que todos los bienes inmuebles están cayendo en valor, pero las tendencias generales no se aplican a todas las ciudades y barrios de la misma manera. Un método más preciso y confiable que seguir las noticias para calcular la depreciación de bienes raíces es una evaluación de costo-enfoque.

Nivel de dificultad:
Moderadamente difícil

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Necesitarás

  • Hoja informativa detallada de propiedad
  • Servicio de listados múltiples (MLS) de anuncios de las propiedades vendidas con anterioridad

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Instrucciones

  1. 1

    Determina la edad de la propiedad. El enfoque del costo es más útil para propiedades construidas en los últimos 30 años más o menos, mientras que el enfoque devengado se utiliza generalmente para las propiedades más antiguas.

  2. 2

    Calcula el valor del terreno, independientemente de lo que haya sobre él. Calcula el precio de venta final de los terrenos baldíos de tamaño similar que se vendieron recientemente en el barrio. Compara únicamente terrenos baldíos con el acceso a servicios públicos de la misma zonificación y restricciones. Si el inmueble se divide en zonas para una sola familia uso residencial, por ejemplo, entonces no se compara con terrenos baldíos zonificados para varios pisos de uso comercial. Calcula el precio por metro cuadrado, y luego multiplica por el área total en metros cuadrados del terreno de tu propiedad.

  3. 3

    Estima la cantidad total de todos los costos de reemplazo. Esta cantidad es la cantidad que costaría reemplazar todas las mejoras que se hicieron a la tierra, incluyendo edificios, jardinería y accesorios, con materiales nuevos. Para los edificios, simplemente calcula el costo por pie cuadrado de construcción de nuevos edificios de similar calidad.

  4. 4

    Estima el monto total de la depreciación y obsolescencia. La depreciación es la pérdida de valor que sufren las mejoras con el tiempo debido a la edad y el desgaste. Si una propiedad tiene un lavavajillas incorporado roto pero aún funcional, por ejemplo, calcula el costo de arreglarlo. Los dos tipos de obsolescencia son funcionales y externos. La obsolescencia funcional es la pérdida en el uso que la propiedad ha experimentado. Por ejemplo, una tubería rota disminuye el valor de la propiedad, de modo que debes calcular cuánto costaría reemplazarla. La obsolescencia externa es la pérdida de valor que experimenta la propiedad debido a los cambios económicos. Un barrio cada vez menos popular, la subida del desempleo y demasiadas propiedades competidoras que se construyen cerca, todo ello contribuye a la obsolescencia externa de la propiedad. Utiliza una cifra en dólares para cada instancia de la depreciación y obsolescencia. Estos son los factores más importantes en el enfoque de costos.

  5. 5

    Sume las cantidades totales de depreciación, obsolescencia funcional y obsolescencia externa. El resultado te dará el monto de ajuste.

  6. 6

    Agrega el valor de la tierra a los costos de reposición. El resultado es el valor pre-ajustado de la propiedad.

  7. 7

    Resta la cantidad del ajuste del valor pre-ajustado de la propiedad. El resultado es el valor estimado de los bienes amortizados de acuerdo con el método del costo.

Consejos y advertencias

  • Debido a que el enfoque de costo funciona mejor para propiedades relativamente nuevas, puedes utilizar el método devengado para las propiedades muy antiguas.
  • Calcula el valor de cada ajuste individual de la propiedad, incluidos los que no se pueden ver de inmediato. Esto incluye conexiones a alcantarillado, agua, electricidad y cable, e incluye todo tipo de jardines, pabellones, edificios y aceras añadidas a las propiedades inmobiliarias.

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