Cómo calcular el índice de cobertura del servicio de la deuda

Escrito por leslie renico | Traducido por josé alcázar.
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Cómo calcular el índice de cobertura del servicio de la deuda
Para obtener un crédito de una casa arrendada, tendrás que convencer al banquero que tienes buena capacidad económica con una covertura sobre este en una relación mayor que 1. (Jupiterimages/Comstock/Getty Images)

El índice de cobertura del servicio de la deuda se refiere en términos generales a la capacidad de un individuo o de una institución para cumplir con los pagos de intereses y principal de su deuda con el ingreso de flujo de efectivo disponible. Para los gobiernos el porcentaje se refiere a la capacidad que tiene un país de pagar los intereses y principal de sus deudas por pagar con sus ingresos por exportaciones. Para las corporaciones tiene que ver con la capacidad de hacer los pagos de la deuda con el flujo de efectivo disponible. Para los individuos que buscan obtener préstamos para adquirir propiedades que generen ingresos, se refiere a la capacidad que tiene la propiedad de generar los suficientes ingresos como para cubrir los pagos relacionados con la deuda.

Nivel de dificultad:
Moderadamente fácil

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Instrucciones

  1. 1

    Calcula tu ingreso neto de operación. Para una corporación, puedes encontrarlo en tu estado de flujos de efectivo. Para un gobierno, lo puedes encontrar en los informes de la balanza comercial. Para un individuo que está solicitando un préstamo para comprar una propiedad que genere ingresos, este será un estimado del efectivo anual que va a generar la propiedad. Por ejemplo, si estás comprando una casa para rentarla, si hay un arrendatario puedes multiplicar la renta por 12, o si la casa está desocupada, puedes multiplicar la renta futura por 12, con tal que la renta se ajuste a la idea del oficial de préstamos de lo que es una expectativa razonable.

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    Tu flujo de efectivo sería el monto anual de tus ingresos por rentas. (Hemera Technologies/AbleStock.com/Getty Images)
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    Calcula el servicio total de la deuda de tu entidad. Para las corporaciones o gobiernos, esto equivale a la suma de los intereses anuales y principales de todas las deudas. Para las corporaciones estos incluye también pagos por fondos de amortización. Para los préstamos personales sobre propiedades que generan ingresos, podría equivaler a la suma de los pagos anuales que tendrías que hacer sobre la hipoteca de la propiedad.

    Cómo calcular el índice de cobertura del servicio de la deuda
    El servicio de tu deuda serían los pagos anuales que tendrías que hacer sobre la hipoteca. (Hemera Technologies/Photos.com/Getty Images)
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    Divide tu ingreso neto de operación entre el total de tus requerimientos del servicio de la deuda. Este resultado será tu índice de cobertura del servicio de la deuda, o DSCR (por las siglas en inglés). Si vas a comprar una propiedad en renta por US$100.000 de los cuales US$50.000 están gravados con una hipoteca al 6% para un crédito a 30 años, tu pago mensual sería de US$299.78, el cual equivaldría a US$3.600 anuales. Si vas al banco y les dices que tu renta será de sólo US$300 mensuales, o US$3.600 anuales, el prestamista te va a preguntar cómo planeas obtener el dinero para pagar los impuestos o el mantenimiento de la propiedad, aún cuando la proporción sea de 1 (US$3.600/US$3.600). No obstante, si vas a cobrar US$600 mensuales, la proporción sería de 2, y tendrías una protección saludable.

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    Calcula tu DSCR dividiendo tus ingresos netos por renta entre el servicio de la deuda para un año. (Siri Stafford/Digital Vision/Getty Images)

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