Finanzas

¿Cómo calcular el valor de una propiedad comercial?

Escrito por ehow contributor | Traducido por florence e. smith
¿Cómo calcular el valor de una propiedad comercial?

Existen diversas formas de calcular el valor de una propiedad comercial.

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Existen varios métodos para calcular el valor aproximado de una propiedad comercial. Si eres un inversor en búsqueda de ganancias o de que un empresario compre tu propiedad, debes considerar su valor de distintas maneras.

Nivel de dificultad:
Moderadamente difícil

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Instrucciones

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    Considera el ingreso bruto menos gastos. Suma tu ingreso anual de alquiler. Resta expensas tales como el impuesto a la propiedad, los servicios públicos y el mantenimiento. Recuerda que los inquilinos pagan algunas expensas. Cada propiedad es diferente, por eso debes considerar los usufructos, los informes de expensas y cualquier otra información que consigas. Al final, tu edificio comercial generará un ingreso anual neto.

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    Calcula las ganancias necesarias de tu inversión para que la compra valga la pena. Divide la ganancia anual por la tasa necesaria. Por ejemplo, si la propiedad genera US$10.000 mensual además de las expensas, el total es de US$120.000 anual. Si necesitas ganancias de 10%, divide US$120.000 por 10%, y la propiedad valdrá US$1,2 millones. Si solo necesitarás ganancias del 8%, divide US$120.000 por 8%, y la propiedad valdrá US$1,5 millones. El caso inverso sería que la propiedad esté a la venta por US$1,5 millones y que sepas que genera US$120.000 anuales, puedes dividir US$120.000 por el precio de oferta de US$1,5, y el resultado será de .08. Por lo tanto, sabrás que tendrás ganancias del 8%.

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    Calcula el valor de reposición, estimando qué tierra y qué tipo de construcción valdrá lo que cuesta dicho tipo de propiedad. Los depósitos de acero inoxidable son más baratos que las construcciones con ladrillos. Cualquier constructor comercial con experiencia conocerá el costo aproximado por pie o metro cuadrado. Las distintas alturas y lo diferentes tipos de edificios tendrán distintos valores por pie o metro cuadrado para las nuevas construcciones. Si conoces el costo nuevo aproximado, descuenta mantenimiento diferido deducible y cualquier actualización o reparación que haya que realizar sobre la obra existente en comparación con una nueva edificación, y de esa forma obtendrás el valor.

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    Busca tres o cuatro construcciones comparables que hayan sido vendidas en el último año. Es la manera más precisa de determinar el valor de mercado de una propiedad —el método preferido por los bancos y las instituciones financieras—. Ellos calculan los ingresos, pero también tienen que saber que no pagarás más que otras ventas recientes. El problema es que las propiedades recientemente vendidas comparables no siempre están en las inmediaciones. Un tasador modifica las diferencias en condición y tamaño, y tendrás que hacer lo mismo.

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    Verifica el valor potencial, que es más especulativo, para calcular el riesgo más alto y la ganancia o pérdida máxima. Se trata de cambiar el valor de una propiedad. Si un comercio es una oficina antigua y alquila a un valor de US$1.000 mensuales, puedes convertirlo en restaurante para aumentar su valor y alquilar a US$3.000 mensuales. Para un inversor, habrás triplicado el valor. Si una zona de estacionamiento gratuita pudiera convertirse en un estacionamiento pago, habrás agregado ingresos y valor. Si puedes reformar y aumentar el alquiler, habrás aumentado el valor de la propiedad. En resumen, cambia el ingreso y cambiarás el valor. Sin embargo, la desventaja es que si compras una propiedad con cuatro inquilinos, y no encuentras un reemplazo rápido para los dos que se mudan, habrás perdido la mitad del valor de tu inversión. Si llenas los espacios con un alquiler 25% más bajo, habrás disminuido el valor de venta actual a esa cantidad (a menos que un comprador sepa cómo volver a aumentar la renta o el ingreso).

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