¿Cuánto presta el banco para una hipoteca?

Escrito por debbie donner | Traducido por luis bernardo
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¿Cuánto presta el banco para una hipoteca?
Tus factores de confiabilidad determinan cuánto dinero te prestará un banco en una hipoteca. (photo checkbox credit image by Aleksandar Radovanovic from Fotolia.com)

Para determinar cuánto dinero te prestará el banco para una hipoteca, un asegurador evaluará tu relación deuda-ingreso, el valor de la propiedad y tu historial de crédito. El banco prestamista también querrá que cumplas con las tres C del crédito, capacidad, capital y el carácter, lo que demuestra tu capacidad para pagar préstamos, activos suficientes para pagar el préstamo en la ausencia de ingresos y tu historial de pago de cuentas como se muestra en tu informe de crédito.

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Relación LTV

La relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) es una consideración crítica en la decisión de un banco no solo para prestarte dinero, sino también para decidir cuánto te prestará para la hipoteca. La relación LTV se expresa como un porcentaje y representa la conexión entre el avalúo de la propiedad y la cantidad total de préstamo hipotecario requerido. Si estás realizando un anticipo de US$26.000 para una casa con precio de US$130.000, el total del préstamo requerido es de US$104.000. El LTV se calcula dividiendo el monto de la hipoteca (US$104.000) entre el valor estimado de mercado (US$140.000), y multiplicando el resultado por 100, obteniendo un resultado de 74%.

Más sobre relaciones LTV

La mayoría de los prestamistas se sienten cómodos con relaciones LTV menores a 80%, lo cual significa que estarán dispuestos a prestarte hasta el 80% del total de la cantidad requerida. Algunos prestamistas podrían estar dispuestos a ofrecerte hasta un 90% o 100% de préstamo si representas un bajo riesgo y tienes buen historial crediticio, pero ésto podría requerir que adquieras un seguro privado de hipoteca.

Relación deuda-ingreso

Se entiende que los prestamistas están más preocupados por tu capacidad de pagar el crédito hipotecario. Tu relación deuda-ingreso (ingreso total comparado contra tu total de gastos) tiene un gran peso en la decisión de la cantidad de dinero que el banco te prestará para la hipoteca. Existen dos tipos de relaciones deuda-ingreso que examinará el prestamista, el frontal y el posterior.

Relación frontal

La relación frontal, en algunas ocasiones es llamada costos de vivienda, demuestra cuánto dinero antes de impuestos sería necesario para realizar el pago de tu hipoteca. Típicamente, los bancos prefieren que el pago total mensual de tu hipoteca (incluyendo intereses, capital y seguros) no exceda del 28% o 29% de tu ingreso mensual bruto. Por ejemplo, si tu ingreso anual bruto es de US$70.000, se podría calcular tu relación frontal multiplicando esa cantidad por 0,28 o 0,29 (dependiendo del prestamista) para llegar a una cifra aproximada de US$19,600, la cual será dividida entre 12 meses para calcular el pago mensual deseado de la hipoteca.

Relación posterior

La relación posterior, o relación de deuda total contra ingresos, demuestra cuánto de tu ingreso mensual antes de impuestos es necesario para cubrir tus obligaciones de deuda mensuales, incluyendo los pagos de hipoteca, créditos para auto, manutención de pareja y niños, créditos estudiantiles y cuentas de tarjetas de crédito. Para la mayoría de los prestamistas, tus obligaciones de deuda mensuales no deben exceder de 36% o 41% de tu ingreso mensual bruto. Si el banco permite un límite de 39%, puedes calcular tu relación posterior multiplicando tu salario anual (US$70.000) por 0,39 y dividir el resultado entre 12 meses para llegar a una cifra de US$2.275, la cual representa la cantidad aceptable de relación deuda-ingreso.

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