¿Qué es una fianza de licitación en la construcción?

Escrito por emily beach | Traducido por ángel barajas
¿Qué es una fianza de licitación en la construcción?

Las fianzas de licitación son un seguro para los propietarios del proyecto.

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En la mayoría de los grandes proyectos de construcción, el trabajo se otorga a través de un proceso conocido como licitación. Ahí, los contratistas ingresan precios del trabajo para el propietario del proyecto. El contratista con el precio más bajo típicamente es quien obtiene el trabajo. Muchos propietarios pedirán que se ingrese una fianza de licitación junto con las propuestas. Esta fianza de licitación actúa como garantía de que el contratista honrará su propuesta, y firmará un contrato para el proyecto en esa cantidad si es que son el licitador más bajo. Las fianzas de licitaciones están respaldas por agentes financieros y de seguros, y típicamente le cuestan al contratista un pequeño porcentaje de la cantidad total del contrato.

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Cómo funcionan las fianzas de licitación

Durante la licitación, varios contratistas estiman cuánto costará el trabajo para completarse. Estos presentan su precio al propietario en la forma de una licitación. El licitador más bajo será premiado con el contrato por dicho trabajo. Si este licitador se da cuenta de que han hecho un error con su propuesta, o se rehúsa a firmar el contrato por cualquier razón, la compañía de fianzas se asegurará de que el propietario no sufra ninguna pérdida financiera. Esto normalmente significa que la compañía de fianzas le pagará al propietario la diferencia entre la propuesta más baja y la siguiente más baja. En ocasiones, la compañía de fianzas puede demandar al contratista para recuperar estos costos. La probabilidad de demanda depende en los términos de la fianza.

Propósito de una fianza de licitación

El propósito de una fianza de licitación es minimizar el riesgo del propietario durante la licitación. Esto ayuda a mantener a los contratistas de presentar ofertas frívolas, ya que estarían obligados a realizar el trabajo, o por lo menos pagar las primas de las fianzas. Las fianzas también aseguran que todos los licitadores sean sólidos financieramente. Esto debido a que las compañías de fianzas realizan revisiones exhaustivas de crédito y finanzas antes de acordar proveer fianzas para una compañía. Las fianzas de licitación evita que los contratistas sin fuertes antecedentes financieros realicen una oferta.

Requerimientos para una fianza de licitación

Las fianzas de construcción se generalizaron durante el final del Siglo XlX. Durante esta época, el gobierno federal encontró que muchos contratistas que fueron contratados para proyectos estaban saliendo del negocio antes de que el proyecto fuera completado. En 1894, el Congreso aprobó el Acta Heard, que autorizó el uso de fianzas de licitación en los proyectos federales. Esta Acta fue actualizada en 1935 con la autorización del Acta Miller. Bajo el Acta Miller, que todavía es el estándar hoy en día, todos los licitadores están requeridos a presentar fianzas de licitación en cualquier proyecto federal. Varias firmas privadas han copiado esta tendencia para protegerse de los riesgos durante el proceso de licitación.

Cómo las fianzas de licitación afectan a los contratistas

Las fianzas de licitación pueden tener un efecto significativo en las compañías contratistas. La mayoría de las compañías son calificadas por sus emisores de fianzas para una cierta cantidad de fianza. El valor de esta calificación, llamada "capacidad de fianza", está basada en la fuerza financiera, la historia de al compañía, y la información de crédito. Una compañía debe cuidar cuidadosamente su capacidad de fianza cuando determina para qué trabajos ofertar, ya que ofertar varios trabajos a la vez puede significar que la compañía no pueda ser capaz de proveer fianzas para todas las ofertas. Adicionalmente, puede ser difícil para las nuevas compañías contratistas de obtener cualquier tipo de fianzas, ya que tiene muy poco tiempo en la industria para mostrar su desempeño histórico. Para permitir que las nuevas compañías oferten cuando no tienen disponibles las fianzas, el Acta Miller permite que la compañía publique un depósito en efectivo del 20 por ciento de la oferta en lugar de una fianza de licitación. Todas las fianzas de licitación o depósitos de efectivo son regresados después de la apertura de las licitaciones, o una vez que se asigna un contrato.

Otros tipos de fianzas

Es importante entender la diferencia entre las fianzas de licitación y otros tipos de fianzas de construcción. El Acta Miller requiere que todos los contratistas en los proyectos federales presenten fianzas de licitación, fianzas de desempeño, y fianzas de pagos. La mayoría de los propietarios privados también requerirán estos mismos bonos por parte de los contratistas. Las fianzas de licitación garantizan solo que el contratista firme un contrato por el trabajo, no que completen el proyecto. Las fianzas de desempeño garantizan que el contratistas complete el proyecto de acuerdo al contrato, usando los materiales acordados, los métodos, y las fechas. Las fianzas de pago protegen tanto al propietario y a los subcontratistas. Estas fianzas garantizan que los subcontratistas serán pagados incluso si el contratista general se va a la banca rota, o no puede completar el trabajo. Estas fianzas de pagos son necesarias ya que protegen al propietario de cargas y demandas si el contratista general falla. También son vitales en los trabajos federales, debido a las cargas que no puede ser puestas en las propiedades del gobierno o sus proyectos.

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