El índice de rendimiento de la deuda

En el pasado, los prestamistas calculaban la cantidad que estaban dispuestos a dar como un porcentaje del valor de la propiedad. Antes de 2000, el típico préstamo-valor fue del 70 por ciento, así que por ejemplo, una propiedad valorada en US$ 1 millón podría atraer a un préstamo de hasta US $ 700.000. Durante el período comprendido entre 2003 y 2007, la competencia de los inversores en bonos en busca de buenas inversiones inmobiliarias comerciales empujó la relación préstamo-valor tan arriba como 82 por ciento, y los precios inmobiliarios aumentaron significativamente. Cuando el valor de la propiedad comenzó a caer, los prestatarios debían más de los que valían sus propiedades, una situación conocida como patrimonio negativo.

El margen de explotación de una propiedad comercial es el ingreso bruto recibido de la propiedad cada año, menos los gastos de operación. El ingreso bruto incluye todos los ingresos de la propiedad, tales como ingresos por alquiler, los gastos de estacionamiento y los ingresos de las máquinas expendedoras. Los gastos de operación no incluyen los gastos de capital o interés en la compra de la propiedad, pero sí los elementos de cobertura como los seguros, reparaciones, mantenimiento y servicios públicos. El NOI de una propiedad es equivalente a los beneficios netos de un negocio y es un factor importante en las tasas de inversión clave.

La proporción de cobertura del servicio de la deuda mide el grado en que los ingresos de la propiedad cubren sus gastos operativos y los pagos hipotecarios. Para calcularlo, se divide el ingreso operativo neto por los pagos hipotecarios totales para el año. Un resultado de 1 es el punto de equilibrio, y la mayoría de los prestamistas piden un nivel de cobertura de endeudamiento mínima de 1,1 para los préstamos comerciales y de hasta 1,3. En la práctica, esto significa que si los costes de la hipoteca de una propiedad es de un total de US$300.000 al año, el NOI tiene que ser por lo menos de US$ 330.000 y US$ 390.000 preferiblemente.

Mientras que los valores de propiedad están cayendo, el rendimiento de la deuda y las tasas de cobertura del servicio de la deuda se han convertido en los factores más importantes que los prestamistas hipotecarios comerciales consideran al decidir si invierten en una propiedad. La tasa de rendimiento de la deuda muestra el NOI como un porcentaje de la cantidad total del préstamo, por lo que por ejemplo, un préstamo de US$ 10 millones y un NOI de US$ 1 millón produce una relación de rendimiento de la deuda de 10 millones dividido por 1 millón, o el 10 por ciento. Cuanto más alta sea la tasa de rendimiento de la deuda, más atractiva es la inversión para el prestamista. La mayoría de los proveedores de hipotecas establecen un nivel de endeudamiento con un rendimiento mínimo de 10 por ciento, con un poco de insistencia en 11 o 12 por ciento en un mercado volátil.