Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa de un terreno

Escrito por david carnes | Traducido por josé antonio palafox
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Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa de un terreno
El contrato de compraventa de un terreno puede ser la respuesta para un comprador sin ningún historial crediticio. (PM Images/Photodisc/Getty Images)

El contrato de compraventa de un terreno, también llamado contrato de propiedad, es un acuerdo entre un comprador y un vendedor sobre un bien inmueble, en el que el comprador paga cuotas mensuales directamente al vendedor, sin ninguna intervención por parte de un prestamista externo. El contrato de compraventa de un terreno es utilizado comúnmente cuando el comprador no puede obtener un financiamiento.

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Posesión

Dado que los contratos de compraventa de terrenos son los más utilizados para beneficiar a los compradores con finanzas débiles, la mayoría de éstos solamente requieren un pequeño pago inicial, o ninguno en absoluto. El comprador tiene derecho a mudarse al terreno en cuanto firme el contrato y proporcione el pago inicial o el primer pago parcial. Después de eso, el vendedor no tiene derecho a entrar en la propiedad sin el permiso del comprador, excepto en circunstancias especiales tales como una violación del código de incendios o el incumplimiento de los pagos.

Título de propiedad

A diferencia de una venta de bienes inmuebles o un acuerdo de compra típicos, en el contrato de compraventa de un terreno el vendedor conserva el título legal de la propiedad hasta que el comprador termine de pagar todas las cuotas, reteniendo también la posesión física del título de propiedad. Cuando el comprador entrega el último pago parcial, el vendedor tiene la obligación de transferir el título de propiedad a nombre del comprador, emitiendo un nuevo título.

Pagos a plazos

El contrato de compraventa de un terreno puede ser estructurado con un pago inicial seguido por cuotas mensuales iguales, o sin pago inicial y con cuotas mensuales iguales, o sin ningún pago inicial y con un gran "pago global" como última cuota. El comprador y el vendedor también tienen libertad para estructurar los pagos de otras maneras (una estructura de pagos proporcionales, por ejemplo), en caso de que el comprador experimente dificultades financieras temporales. El contrato debe enumerar el capital, la tasa de interés, el precio total, el importe de cada cuota y la fecha de vencimiento de cada pago, estipulando también sanciones razonables por incumplimiento en el pago.

Gravámenes y defectos del título

El vendedor debe garantizar que su título está libre de gravámenes, tales como hipotecas o embargos fiscales. Si existe alguno, éste debe figurar en el contrato de compraventa del terreno, y el comprador puede exigir un descuento sobre el precio total que refleje el valor de los gravámenes. El comprador debe realizar una investigación en la oficina del registrador de terrenos del condado para confirmar el estado actual del título.

Morosidad

Si el comprador cae en mora antes de pagar la última cuota, el vendedor tiene derecho a expulsar al comprador de la propiedad, sin necesidad de ningún procedimiento de ejecución hipotecaria. Por esta razón, las disposiciones por incumplimiento deben establecer sin ambigüedades los eventos que activarán la mora (tres atrasos seguidos en el pago de las cuotas, por ejemplo). El comprador debe solicitar una garantía de que en caso de incumplimiento, el vendedor le reembolsará cualquier monto pagado que exceda el valor razonable de renta de la propiedad, si esta cantidad puede ser determinada fácilmente.

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