¿Qué sucede cuando una casa invade la propiedad vecina?

Escrito por john willis | Traducido por eduardo sanchez
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¿Qué sucede cuando una casa invade la propiedad vecina?
Los propietarios de tierras a menudo se confunden acerca de las líneas de propiedad. (Photos.com/AbleStock.com/Getty Images)

Ha habido guerras por fronteras. En cuanto a los vecinos y los límites de la propiedad, no cambia el caso. La mayoría de los conflictos vecinos tienen más probabilidades de ser sobre algo menos mundano (como una cerca), pero de vez en cuando, una estructura en verdad invade más allá de los requisitos de límites, o incluso llega a una superposición, que ocupa una parte de la propiedad del vecino.

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Códigos de revés

Cada jurisdicción tiene reglas con respecto qué tan cerca se puede construir una estructura de una línea de propiedad. Por ejemplo, las reglas que digan "no menos de 5 pies (1,5 m) a los lados y 20 pies (6 m) en la parte delantera". Por lo tanto, incluso si construyes una casa en tu propiedad, pero ubicaste el inmueble a sólo 3 pies (90 cm) de distancia de la línea de propiedad, el dueño de la propiedad adyacente puede quejarse de que tu casa invade la suya. Estos problemas suelen ser eludidos por los procesos de permisos e inspección. Si una ciudad no se percata de tu error y te concede un permiso, el vecino probablemente tendrá que redirigir su queja al gobierno. De lo contrario, se te puede obligar ya sea a quitar la estructura (incluso si esto significa destruir tu casa) o a modificarla con los permisos adecuados. Sin embargo, en algunos casos, es posible que puedas solicitar y recibir una variación con carácter retroactivo.

Ubicación física

Una vez más, si un municipio aprueba un plan de sitio para ubicar tu casa en la propiedad de otra persona, el propietario de la tierra afectada tendrá una demanda contra el municipio y tal vez contra los topógrafos que cometieron el error. Sin embargo, la ciudad no tiene la autoridad a través de permisos y variaciones para aprobar tal error, y la estructura tendrá que ser retirada. La posibilidad de que, no sólo la responsabilidad legal, sino los daños ocasionados al propietario del terreno adyacente es mucho mayor si tu estructura en realidad invade la propiedad de tu vecino. No es sólo el inconveniente, la frustración o incluso el peligro potencial de incendio de localizar tu casa demasiado cerca (de hecho priva a los vecinos de usar su propiedad). Una persona de semejante invasión debe estar consciente de que los daños financieros pueden seguirse acumulando hasta que se retire la estructura. El retiro no es inmune al proceso de permisos; si el vecino infractor no adapta su estructura a lo adecuado, una orden tribunal puede ser solicitada y concedida para permitir que el propietario de la tierra dañada retire la estructura, en última instancia, a expensas del invasor .

Ubicación temporal

La cuestión de la ubicación temporal, el momento en que tomó lugar la invasión, y ya sea si la casa ocupa físicamente la propiedad adyacente o simplemente no cumple con las normas de revés, es relevante. Si la casa se ​​construyó antes de las reglas actuales de revés y se encuentra dentro de sus propios límites de propiedad, se considera exenta. La única autoridad que un municipio tendría para hacer que la estructura fuera retirada, sería el dominio eminente donde un municipio obliga que la propiedad sea vendida a la municipalidad, por el bien de la comunidad; no se haría nada a través del proceso de cumplimiento de permisos. Cualquier remodelación a la construcción puede, sin embargo, invocar todos los nuevos códigos; por ejemplo, si eres dueño de una estructura que no cumple, pero tiene "derechos adquiridos" y deseas construir un añadido, la nuevo parte deberá siempre de cumplir con las normas, y en algunas jurisdicciones, toda la estructura tendrá que adaptarse a las leyes, que pueden hacer que el edificio sea efectivamente inmodificable.

Usucapión

Los propietarios en este tipo de controversias deben ser conscientes del concepto jurídico de la usucapión. Este es un principio legal, a menudo relacionado a vallas, aunque puede referirse a una casa, donde el dueño de una propiedad adyacente puede llegar a ser el propietario legal de la propiedad vecina en virtud de poseerla, incluso si la construcción ilegal de una casa abarca las líneas de propiedad. Debido a los procesos modernos de autorización e inspección, éste no se aplicaría a las nuevas casas. Sin embargo, supongamos que heredaste una hacienda de 1.200 acres (485.62 hectáreas), y te enteraste que una casa ubicada en tu propiedad invadió 5 pies (1,5 m) sobre la propiedad del vecino, donde estuvo durante décadas sin avistamiento o queja de los vecinos. Puedes convertirte en el dueño de la propiedad sobre la cual la casa se encuentra, a través del principio de usucapión.

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